Ketika menilai real estat komersial, perlu dipahami faktor-faktor keuangan yang diciptakan properti. Ini sebelum Anda memberi harga properti atau menganggapnya cocok untuk pembelian. Dalam melakukan ini, bukan hanya faktor keuangan hari ini yang perlu Anda perhatikan, tetapi juga faktor-faktor yang telah merumuskan sejarah properti selama beberapa waktu terakhir.

Dalam hal ini, definisi ‘waktu terkini’ adalah tiga atau lima tahun terakhir. Sangat mengejutkan bagaimana pemilik properti mencoba memanipulasi pendapatan dan pengeluaran gedung pada saat penjualan; Namun mereka tidak dapat dengan mudah mengubah sejarah properti dan ini adalah di mana Anda dapat mengungkap banyak rahasia properti.

Setelah riwayat dan kinerja properti saat ini sepenuhnya dipahami, Anda kemudian dapat menghubungkan ke keakuratan anggaran biaya operasi saat ini. Jual Rumah Syariah Karawang Semua properti investasi harus beroperasi dengan anggaran yang dikelola setiap bulan dan dipantau setiap triwulan.

Proses pemantauan triwulanan memungkinkan penyesuaian anggaran ketika item pendapatan dan pengeluaran yang tidak biasa terlihat jelas. Tidak ada gunanya melanjutkan dengan anggaran properti yang semakin tidak seimbang dengan kinerja properti yang sebenarnya. Manajer investasi di properti yang kompleks biasanya akan melakukan penyesuaian anggaran setiap triwulan. Prinsip yang sama dapat dan harus diterapkan pada investor swasta.

Jadi sekarang mari kita lihat isu-isu utama dari analisis keuangan yang dapat Anda fokuskan dalam evaluasi properti Anda:

Jadwal sewa harus bersumber untuk properti dan diperiksa sepenuhnya. Apa yang Anda cari di sini adalah ringkasan akurat dari hunian sewa saat ini dan sewa yang dibayar. Sangat menarik untuk dicatat bahwa jadwal sewa yang terkenal salah dan tidak mutakhir dalam banyak kasus. Ini adalah masalah industri umum yang berasal dari kurangnya ketekunan dari pemilik properti atau manajer properti untuk memelihara catatan jadwal sewa. Karena alasan ini, keakuratan jadwal sewa pada saat penjualan properti perlu diperiksa dengan cermat terhadap dokumentasi asli.
Dokumentasi properti yang mencerminkan semua jenis hunian harus bersumber. Dokumentasi ini biasanya berupa sewa, lisensi hunian, dan perjanjian sampingan dengan penyewa. Anda harus berharap bahwa beberapa dokumentasi ini tidak akan terdaftar pada judul properti. Pengacara cukup terbiasa dengan memburu semua dokumentasi properti dan akan mengetahui pertanyaan yang benar untuk ditanyakan kepada pemilik properti sebelumnya. Jika ragu, lakukan proses uji tuntas yang ekstensif dengan pengacara Anda sebelum penyelesaian diselesaikan.
Jaminan sewa dan jaminan dari semua dokumentasi sewa harus bersumber dan didokumentasikan. Masalah-masalah ini melindungi pemilik pada saat default dari pihak penyewa. Mereka harus melewati pemilik properti baru pada saat penyelesaian properti. Bagaimana hal ini dicapai akan tunduk pada jenis jaminan sewa atau jaminan dan bahkan dapat berarti bahwa jaminan tersebut harus diterbitkan kembali pada saat penjualan dan penyelesaian kepada pemilik properti baru. Pengacara untuk pemilik properti yang baru biasanya akan memeriksa ini dan menawarkan metode penyelesaian pada saat penjualan. Yang penting, jaminan sewa dan obligasi harus secara hukum dapat ditagih oleh pemilik properti baru berdasarkan ketentuan dokumentasi sewa yang ada.
Memahami jenis sewa yang dibebankan di properti adalah penting untuk kinerja properti. Di properti tunggal dengan banyak penyewa, biasanya berbagai jenis sewa dibebankan pada sewa yang berbeda. Ini berarti bahwa sewa bersih dan kotor dapat dibuktikan dalam properti yang sama dan memiliki dampak yang berbeda pada posisi pengeluaran untuk pemilik. Satu-satunya cara untuk sepenuhnya menghargai dan menganalisis situasi sewa lengkap adalah membaca semua sewa secara detail.
Mencari biaya yang belum dibayar atas properti harus menjadi bagian selanjutnya dari analisis Anda. Tuduhan ini biasanya berasal dari dewan lokal dan proses pemeringkatannya. Bisa jadi tuduhan khusus telah diajukan pada properti sebagai Retribusi Khusus untuk kantor polisi.
Memahami biaya pengeluaran untuk properti di area lokal sangat penting untuk analisis properti Anda sendiri. Yang harus Anda lakukan di sini adalah membandingkan rata-rata pengeluaran untuk properti serupa secara lokal dengan properti subjek di mana Anda terlibat. Perlu ada paritas atau kesamaan antara sifat-sifat tertentu dalam kategori yang sama. Jika ada properti yang memiliki pengeluaran signifikan lebih tinggi karena alasan apa pun, maka alasan itu harus diidentifikasi sebelum proses penjualan atau penyesuaian properti dipertimbangkan. Pembeli properti tidak ingin membeli sesuatu yang merupakan beban keuangan di atas rata-rata pengeluaran industri.
Jadwal penyusutan properti harus dipertahankan setiap tahun sehingga keuntungannya dapat diintegrasikan ke dalam strategi penjualan properti saat saatnya tiba. Penyusutan yang tersedia untuk properti memungkinkan pendapatan dikurangi dan karenanya lebih sedikit pajak yang dibayarkan oleh pemiliknya. Adalah normal bagi akuntan bagi pemilik properti untuk menyusun jadwal penyusutan setiap tahun pada saat pajak.
Tarif dan pajak yang dibayarkan pada properti perlu diidentifikasi dan dipahami. Mereka diarahkan untuk penilaian properti yang dilakukan oleh dewan lokal. Waktu penilaian dewan biasanya setiap dua atau tiga tahun dan akan berdampak signifikan pada tarif dan pajak yang dibayarkan pada tahun penilaian itu. Pemilik properti harus mengharapkan kenaikan peringkat yang wajar pada tahun-tahun di mana penilaian properti akan dilakukan. Membayar untuk memeriksa kapan penilaian properti berikutnya di wilayah tersebut akan dilakukan oleh dewan lokal.
Penilaian survei situs dan area sewa di properti harus diperiksa atau dilakukan. Adalah umum untuk menemukan perbedaan dalam proses ini. Anda juga harus mencari ruang kelebihan di area umum gedung yang dapat dikembalikan ke ruang sewa dalam inisiatif penyewaan baru apa pun. Ruang surplus ini menjadi keuntungan strategis saat Anda memperbarui atau memperluas properti.
Dalam menganalisis arus kas historis, Anda harus mencari dampak apa pun yang muncul dari insentif pengurangan sewa, dan lowongan. Sangat umum terjadi pengurangan sewa pada awal sewa sewa sebagai insentif sewa. Ketika Anda menemukan ini, dokumentasi yang mendukung insentif harus bersumber dan ditinjau untuk akurasi dan dampak yang berkelanjutan terhadap arus kas. Anda tidak ingin membeli properti hanya untuk menemukan aliran kas Anda berkurang setiap tahun karena perjanjian insentif yang ada. Jika perjanjian insentif ini ada, diinginkan untuk membuat pemilik properti yang ada untuk melepaskan atau menyesuaikan dampak insentif pada saat penyelesaian properti. Dengan kata lain, pemilik properti yang ada harus memberi kompensasi kepada pemilik properti yang baru atas ketidaknyamanan yang ditimbulkan oleh insentif di masa depan properti.
Sewa saat ini di properti harus dibandingkan dengan sewa pasar di daerah tersebut. Bisa jadi sewa properti tidak seimbang dengan sewa pasar di wilayah tersebut. Jika demikian halnya, perlu dipahami dampak apa yang akan ditimbulkannya dalam penyewaan daerah kosong baru yang muncul, dan juga dalam negosiasi sewa baru dengan penyewa yang ada.
Ancaman penurunan harga pasar saat tinjauan sewa bisa menjadi masalah nyata di pasar yang lebih lambat ini. Jika properti memiliki ketentuan ulasan sewa pasar yang akan datang, maka sewa harus diperiksa untuk mengidentifikasi apakah sewa bisa jatuh pada waktu tinjauan pasar itu. Kadang-kadang sewa memiliki ketentuan khusus yang dapat mencegah sewa turun bahkan jika sewa di sekitarnya melakukan itu. Kami menyebut klausa ini sebagai ‘ratchet clauses’, yang menyimpulkan bahwa proses ‘ratchet’ menghentikan terjadinya sewa pasar yang lebih rendah. Berhati-hatilah di sini karena dalam beberapa ritel dan undang-undang properti lainnya dapat mencegah penggunaan atau implementasi dari ‘ratchet clause’. Jika ragu lihat pengacara properti yang baik.